中港购物中心租金独家！看差距都在哪？

　　消息：据多家港媒报道，访港旅客的连年减少、零售行业销售总额的连续下跌，倒逼香港核心商圈商铺租金砍价潮扩大。甚至于，一度居高不下的某些黄金铺位租金更罕有地出现降价潮，引发业界哗然。这看似，一直领先内地发展的香港商业地产行业已然颓势渐显？

　　其实未必。根据搜铺网商业地产研究院最新统计数据显示，截至2015年12月31日，香港年营业额超过30亿元人民币的购物中心仍多达22家，包括观塘APM、港铁德福广场、尖沙咀1881 Heritage、新鸿基旺角MOKO新世纪广场、半岛酒店精品廊、希慎广场、恒基兆业宝琳MCP新都城中心1-3期、太古城中心、鹰君旺角朗豪坊、黄埔新天地、荷里活广场、嘉里MEGABOX、又一城等，其中年营业额达到50亿元人民币以上的购物中心多达10家，诸如利园1-2期、港铁圆方广场、中环置地广场、金钟太古广场、太古城、又一城。

　　更有甚者，沙田新城市广场、屯门市广场、时代广场的2015年营业额均超过77亿元人民币，更遑论香港海港城高达260亿元人民币（海港城零售额2014年350亿港元，2015年下跌了12.1%）的年销售额，是“第一”南京德基广场的3.7倍。铜锣湾时代广场零售额下跌12.8%至91.6亿港元（约77.4亿元人民币，2014年105亿港元）。位于非核心商圈的屯门市广场则达到96亿港元，首次超越时代广场。

　　与之相较，年营业额超过30亿元的购物中心也是22家（不含奥莱，年营业额在30亿元以上的奥莱有3家，香港仅有1家东魏伶优荟城），但年营业额在50-70亿元范围内的购物中心略逊于香港，仅有8家，分别是南京德基、深圳万象城、广州正佳广场、广州天河、国贸、上海IFC及世纪金源、欧亚卖场。

　　其他14家年营业额超过30亿元的购物中心分别是三亚海棠湾中免购物中心、西单大悦城、广州太古汇、上海港汇广场、上海百联中环广场（含东方商厦）、上海五角场万达广场（含巴黎春天百货）、上海恒隆广场、武汉国际广场、上海正大广场（含正大百货）、成都IFS国金中心（含连卡佛百货）、上海百联南方商城1-2期（含2家百货）、宁波天一广场（含银泰双百货）、重庆龙湖北城天街（含远东百货、苹果店，业绩约30亿）、上海豫园商城（黄金珠宝业绩超百亿）。

　　再从百货表现来看，香港年营业额超过30亿元的百货仅有2家，分别是SOGO铜锣湾（76亿元，业绩高居全国第二，仅次于SKP）、连卡佛海港城店，且2家都还未进行百货购物中心化。而仅年营业额超过30亿元的百货就有13家，且几乎全部都已百货购物中心化。

　　但这些仅是业绩上的差异，如果想要深入研究中港购物中心的差异，还是需要从基本属性、最能体现购物中心可持续经营的租金等方面入手，才能一探究竟。

　　其他年租金介于2-3.5亿元的香港优质购物中心还包括：尖沙咀新世界K11、尖沙咀华人置业TheONE、恒基尖沙咀美丽华商场、华置铜锣湾皇室堡、恒隆铜锣湾名店坊、恒隆康怡广场、太古东荟城、恒基兆业马新港城1-5期、半岛酒店精品廊、新鸿基东港城、元朗新鸿基YOHOMALL1-2期、嘉里MegaBox、新鸿基大埔超级城、合和EMAX、港铁青衣城、铜锣湾利舞台广场、新鸿基荃湾广场、新世界荃湾愉景新城DPARK、尖沙咀ISQUARE、新鸿基上水广场、港铁PopCorn1-2期等20来个项目（排名不分先后）。

　　从总体上看，在租金20强购物中心中拥有港资背景的香港巨头占据半壁江山（共10家，新鸿基3家，恒隆太古各2家，九龙仓、长江实业、嘉里建设各一家），东南亚企业占据2家（正大、凯德），央企4家（万象城、大悦城各2家）。

　　而香港租金20强购物中心则全是香港本土企业出品，分属11家集团，分别是：新鸿基4家，九龙仓3家，太古2家（如加上出售给丰树集团的太古又一城则是3家），港铁2家，长江实业2家，信和置业2家，铜锣湾大地主——希慎集团2家，中环大地主——香港置地1家，恒基兆业1家，鹰君1家（鹰君在虽不知名，但在以新天地闻名的瑞安集团却是鹰君集团的胞弟）。

　　其中，除了已大规模登陆重庆、上海、但还未有开业项目的香港置地集团，及尚未正式进军商业地产的信和置业、希慎兴业及鹰君三大集团，其他7大集团及15强集团之中的新世界、嘉里等均已在发展的风生水起。而九龙仓和新鸿基更是包办了香港购物中心租金收入前四强单店。

　　此外，在商圈分布上，香港租金20强购物中心中有10家雄踞四大核心商圈，正好占一半（中环金钟3家、尖沙咀3家（含西九龙圆方）、铜锣湾2家、旺角2家），位于郊区非核心商圈的购物中心则占据另半壁江山。而的租金20强项目90%位于市中心核心商圈或CBD商圈，只有朝阳大悦城和上海长宁龙之梦位于非核心商圈。

　　事实上，在今年农历新年过后，由于游客大量减少，香港黄金地段的店铺租金已出现断崖式下挫。据戴德梁行的统计数据显示，香港四大核心购物区，即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角，今年第一季度的商业街商铺租金环比下跌5%-7%，相比2013年的高位已暴泻34%-50%。而仲量联行的数据也进一步佐证了这一趋势，据其综合香港中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角四个传统大型商业地区的统计，今年商业街店铺的平均租金已经下跌22.6%，更严重的下调租金幅度甚至达到50%。

　　但从香港购物中心的表现来看，情况却并非如此悲观。据相关统计数据显示，虽然香港零售业每况愈下，部分市中心街铺已将租金下调40%-50%，经营成本也在上升，但今年香港购物中心的租金水平整体仍上升了0.7%。究其原因，或是因为香港购物中心大多拥有完善的租户组合，又愿意花钱做推广，从而为购物中心提供稳定的人流，因此租赁商需求也非常大，预计租金增长可大致保持平稳。

　　九龙仓集团副李玉芳也透露，海港城及时代广场未打算减租，除了奢侈品之外其它品类仍然录得增长，运动品牌更是强劲增长。希慎兴业副及行政总裁刘少全同样表示旗下希慎广场利园等商场暂无减租压力，但未来会协助商户吸引客流。

　　且从中港两地毛租金最高的20家购物中心来看，虽然目前香港零售业正处于期，但香港购物中心的坪效及租金单价仍远胜于同行。

　　值得注意的是，由于品牌定位及业态组合比率不同，不同购物中心的租金与营业额比差别极大，租金高的项目未必营业额就高，反之亦然。

　　据对香港购物中心年租金/年营业额比进行计算，得到的数据显示，香港新开业项目初始值大致在10%左右，但在项目培育成功后，续约年租金升幅通常达到双位数（10-15%），十余年积累下来，租金涨幅跑赢业绩增幅，部分功成名就、位于市中心黄金地段的购物中心年租金/营业额比高达30%以上，导致部分项目商业成交功能弱化而广告推广功能强化并异化为展馆。这在某种程度上也代表了项目的广告价值。

　　当然，除了租金单价、项目规模GLT可租赁面积外，出租率及免租期也会影响总租金收入。PS：上述年租金为包括基本租金及租户分成且未扣除物业经营费用的总租金，而非净租金。

　　TIPS：由于超市及餐饮娱乐儿童等体验业态占比越来越高，故购物中心年租金/年营业额正常比通常在10%至15%左右，但黄金地段零售占比较高的项目年租金/年营业额比可达20%以上，个别位于核心商圈、广告价值高的项目年租金/年营业额比甚至高达30%。

　　此外，百货及超市卖场等大型主力店占比越高的项目，客流较为稳固，但平均租金单价相对较低。香港及京沪地区，拥有高端品牌越多的项目租金单价往往越高，但二三线城市却往往相反。

　　从项目类型来看，香港机场商业区不仅拥有全国最大面积（7.4万平方米），成正的一站式购物中心，集奢侈品免税店、大量餐厅、电影院及儿童职业乐园于一体，年租金逼近50亿元（包括广告费），营业额也是全国之冠（预计近200亿元人民币）。而机场中年租金超过15亿元、年营业额超过50亿元（含机场日上免税店业绩）的只有上海浦东机场和首都机场。

　　另一方面，香港只有一家大型奥莱——东荟城（2015年营业额达30来亿元）与一家型奥莱——海怡工贸奥莱。但内地仅2015年营业额超过4亿元的奥特莱斯项目就达到37家，门店数占比不足20%而市场占有率超过70%，强者垄断效应异常突出。其中更有上海青浦徐泾百联奥特莱斯1-2期、东四环燕莎奥特莱斯1-3期、天津武清佛罗伦萨小镇1-3期三个项目的2015年营业额超过30亿元人民币。

　　此外，香港地铁车站商铺年租金更是高达35.4亿港元，广告收入11亿港元，远非内地地铁车站商铺可比。

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