银行“黑名单”：又一个面对市场变化急躁冒进的经典案例

　　Di Marco集团是一家布里斯班本地的致力于精品房产开发的开发商，而CityShape则是一家房地产市场大数据服务领域的创业公司。

　　过去的一周，我们再一次看到了另一个银行鼠目寸光的案例。出于对省会城市房屋供给量大的担忧，ANZ澳新银行收紧了针对布里斯班18个区以及珀斯7个区的公寓贷款。

　　其实这样的贷款收紧政策并不是什么新鲜事，早一个月前Citi花旗银行就针对分布在各地的90个区收紧贷款。同时，四大银行也早早就限定在的25个区域，公寓贷款额度不允许超过房价估值的80%。

　　首先，我们确实需要谨慎的认识到，在的绝大多数省会城市都存在局部房屋供应量比较充裕的现象。其实，只要有略微观察思考一下，在过去的2年时间里，大量的开发项目进行得如火如荼，任何人都不难察觉到这一点。

　　没错，在当下，短期内，确实有一部分投资者会因为贷款政策的收紧而无法完成房子的最终交易，从而对下游的整条产业链产生影响，比如开发商，建筑商，承包商，建筑材料供应商，等等。因为大家都在同一条经济命脉上，产生连锁反应也就不足为奇了。

　　ANZ澳新银行的贷款新政出台也印证了上周央行执行总监Luci Ellis对布里斯班公寓市场的担忧。但是，这就是一个具有“调控”机制市场的表现，这样的调控也将有助于清除库存，让市场重归。

　　近期，在一份Urbis给Realm项目做的权威分析报告中，数据告诉我们，所有关于布里斯班公寓市场的阴云都会在中长期拨云见日。

　　在市场快速消化现有已经完工的公寓库存的同时，有几项重要的数据指标提醒我们，布里斯班公寓市场绝对不会像某些悲观人士说的那样狼藉一片。根据Ubris咨询公司的分析，这几项重要数据指标是根据“公寓交房”统计数据而得出的。

　　在布里斯班，2015年有3012套公寓交房，2016年有7064套。小编在这里再次重申一下，这些数字是实际完工交付的库存量。我们再往后看，布里斯班的公寓交房数量峰值将在2017年达到，根据当下在建项目统计预估7624套左右。

　　然而，由于现在新开盘的项目骤然减少，未来的交房数量也将随之逐年降低，预计2018年有5691套，2019年2352套，到了2020年将只剩下396套。

　　在这里可以给大家几个数字做个参考，会更容易理解一些。根据相关数据统计，布里斯班对新公寓的年需求量应该是在3000至5000套之间。

　　Realm项目的执行总监Shane Foley说，“我们要求Urbis给我们提供现象背后的真实数据和分析，而不是那些坊间的传闻和小道消息。”

　　“建筑工地随处可见的大吊车正在消失。预计到2019年，公寓市场将和现在大相径庭，当下在建的零星几个项目，再加上屈指可数的几个新开盘项目，市场将出现可预见的供应不足。所以，从现在开始到未来的12个月内，对于买家来说是个入市的大好时机，因为毕竟在某些热点区域还是有部分存量房开发商急于出手。

　　对于所有曾经参与过房地产开发项目的人来说，都会了解到，一栋新公寓楼的落成绝对不是一两天的事情。有些人甚至把之比喻为孕育一头大象！

　　最好的情况，一个小的公寓项目需要2年的周期，一个大的项目需要长达5年甚至更长。简单来说，如果你在未来12个月内启动一个房产项目，最快的线年才能开始开盘预售，要到2020年后才能建成交付。

　　到了那个时候，整个市场的格局将会发生巨大的变化。特别是年轻一代人对市区公寓生活方式的向往，更进一步促进了租赁市场，快速消耗存量公寓。

　　用现实的乐观眼光来看这个市场，有一点大家必须要注意到，就是在不知不觉中发生的人口增长，特别是省际移民和海外移民，正强力推动着布里斯班的人口数量。与此同时，还有布里斯班中心城区的就业增长势头也非常明显。

　　最后，大家不要忘了现在有一大波跨时代的基础建设项目正在如火如荼地建设。请注意，以下提到的项目都是已经通过审批或者开工的：

　　与此同时，请允许我补充一点，不知道大家有没有注意到，还有一个变化正在不经意间改变我们每一个人的生活。

　　先来说说“人口结构”，我们看到一波波势不可挡的新生代（80后，90后，00后，大约440万新生代，是人口机构中最大的分支）正在离开父母，开始的都市生活。

　　你完全不需要是一名人口学家就可以非常容易的理解到，绝大多数Fortitude Valley，Newstead，South Brisbane和West End的公寓都是被35岁以下的年轻人租住或者拥有。这些年轻人都是读着Betoota Advocate的新闻，穿着Lululemon休闲运动装，吃着一碗Poke米饭，在Sea Deck游艇上畅饮的时髦人。如果市区公寓能再便宜一些，就会有越多的年轻人热衷于这里的生活。

　　我在这里都还没有提及另一个客观的市区公寓居住人群，就是孩子后的夫妻以及退休老夫妻，他们都喜欢市区的便利和公寓生活的惬意。

　　再来说说城市化，我们的城市正在日趋拥挤，居住密度的增加速度不断上升。所以，公寓居住在所有居住形态中的占比也会越来越大，而且这种趋势是不会改变的，这是整个人类在全球范围内的发展方向。

　　其实，我想说的是，我们中的许多人都被的大肆负面宣传的双眼，没有真正看到市场背后真实的数据和分析。

　　事实上，当许多人在根据昨天的旧数据而感伤或者疲于奔命的时候，那些非常聪明有远见的本地开发商（比如在South Brisbane角逐的大开发商们）正在抓紧收购地块。他们是有远见的，比那些鲁莽的不知所措的竞争对手要看得更远更高。

　　“简而言之，当别人时，我们尝试比别人小心；当别人害怕的时候，我们要比别人更有！“ – 巴菲特

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